15 בדיקות הכרחיות לפני רכישת נכס: המדריך המלא לרכישה מוצלחת

תוכן עניינים

מזל טוב, זמן רב חיכיתם לרגע הזה והנה אתם ניצבים בפני עסקת חייכם רכישת בית. לצד כל ההתרגשות והשמחה עליכם להיות קפדניים ולבצע בדיקות הכרחיות וחשובות טרם רכישת הנכס. מדובר בעסקה הרת גורל, שיש לקחת אותה בכובד ראש ולתת לה את הכבוד הראוי לה, אחרת? אתם עלולים לצאת נפסדים מהעסקה ולשלם הרבה כסף לחינם. מאמר זה מטרתו למנוע את הטעויות הרבות בעת רכישת נכס, ליידע אתכם אודות כל הבדיקות המקדימות ההכרחיות ולעשות לכם סדר בבלגן, וזאת על מנת שלא תקנו “חתול בשק”, שידכם תצא על העליונה ותבצעו את עסקת הרכישה על הצד הטוב ביותר.

בדיקות ראשוניות: קנייניות

1. בדיקת בעלות לנכס בטאבו

טרם רכישת נכס, הצעד הראשוני והבסיסי שעלינו לעשות הוא בדיקת הבעלות של הנכס בטאבו. למה זה חשוב? בכדי שנדע בוודאות שמוכר הדירה איתו אנו מבצעים משא ומתן על הנכס – אכן בעל הנכס דה פקטו. ניתן להנפיק נסח רישום אודות מקרקעין בטאבו מלשכת המקרקעין, במידה והנכס אינו רשום בנסח טאבו יש לבקש אישור זכויות מהחברה המשכנת או מרשות מקרקעי ישראל. עליכם להשוות בעת הבדיקה בין פרטי מוכר הנכס הרשומים בנסח הרישום זכויות בטאבו אל מול תעודת הזהות שלו. בעלות רישום זכויות בטאבו הוא שלב הכרחי כבר בתחילת תהליך הרכישה ואסור לכם להקל ראש בעניין, תזכרו שככל שתהיו יסודיים יותר בבדיקות כך תצא נשכרים מהעסקה ולהפך.

2. בדיקות עיקולים, שעבודים, צווי מניעה וחובות

לפני רכישת הנכס, עליכם לערוך בדיקה מקיפה אודות הנכס ולוודא כי אין עליו שעבוד, צו מניעה, צו עיקול או חובות כלשהם או זכויות צד שלישי. את הבדיקה הזו מומלץ לבצע אך ורק בסיוע של עו”ד נדלן מומחה שיודע ומכיר את סעיפי החוק על בוריו. אחרת? במידה ותטעו ותגלו על חובות או התחייבויות לצד שלישי לאחר חתימה על הסכם רכישת נכס – ייתכן והעסקה לא תושלם. בדיקת רישום בטאבו של נכס יספק לכם את הזכויות של הנכס ומידע חלקי שיש ביכולתו לרמוז על חובות ושעבוד כמו: הערת אזהרה, הוצאה לפועל, עיקולים, שעבודים וכדומה. בנוסף, תעשו לעצמכם טובה ותבדקו גם ברשם המשכונות.

3. בדיקת חובות לעירייה

עליכם לוודא שמוכר הנכס נקי מחובות עירוניים ולברר מול מוקד השירות העירוני אודות הנכס, לשם כך תצטרכו ייפוי כוח של מוכר הנכס ונסח טאבו מעודכן.

4. בדיקת היטלים ואגרות קיימים או עתידיים

חשוב שתבצעו בדיקה מקיפה מול הרשות המקומית האם יש היטלים ואגרות עתידיות בהתאם לתוכנית הפיתוח האזורית כמו: היטלים על כביש, מדרכות, ביוב וכדומה. שתדעו מה צופן לכם העתיד ותוכלו להיערך לכך בהתאם.

5. בדיקת תשריט ומסמכי בית משותף

חשוב מאוד שתעיינו בכל מסמכי הרישום של הנכס כגון: תקנון, צו תשריט של הבית ותשריט. על ידי בדיקת התשריט תוכלו לוודא שהנכס שעליו אתם חותמים בעת ביצוע העסקה הוא אכן הנכס אותו אתם רוכשים דה פקטו. בעת לקיחת משכנתא בעבור רכישת הנכס, השמאי מטעם הבנק יבקש מכם תשריט לצורך זיהוי הנכס ולכן אתם צריכים להיות מוכנים עם כל מסמכי הבית המשותף כולל התשריט.

רישום זכויות בטאבו בדיקת חובות עו''ד עמית סלע

בדיקות תכנוניות

6. בדיקת חריגות בנייה

בעת ביצוע בדיקות לפני רכישת הנכס, עליכם לבדוק ביסודיות, לרבות עם בעלי מקצוע, האם בנכס המדובר בוצעה חריגת בנייה כלשהי כגון: הרחבת הנכס, מחסן, מרפסת, עליית גג ללא היתר ועוד. במידה ובוצעה חריגת בנייה הדבר עשוי לגרום לכם לקשיים ומכשולים רבים כמו: סירוב למשכנתא, קנסות, צו הריסה, מס השבחה וחובות ארנונה. אם כן, חשוב לקחת את כל אלה בחשבון. את הבדיקה המיטבית לחריגות בנייה בנכס תוכלו לבצע מול מחלקת הנדסה ברשות המקומית. בתיק הבניין תוכלו לבדוק את היתר הבנייה, את הבקשות שהוגשו בעבר ודוחות או מכתבי התראה בעניין חריגות בנכס. חשוב לבצע השוואה בין ההיתר לבין מצב הנכס בפועל.

7. בדיקת היטלים צפויים

עוד בדיקה שמוטלת עליכם טרם הרכישה היא בדיקת היטלים עתידיים. האם קיימות תוכניות כלשהן המאושרות לנכס, כך שהמוכר נדרש לשלם עליהם היטל השבחה. במידה וקיימות תוכניות לפני אישור, חשוב לקחת בחשבון שאם אלו יאושרו לאחר הרכישה – היטל ההשבחה יעבור מהמוכר לקונה. לידיעתכם נהוג שהמוכר משלם את היטל ההשבחה על כל תוכנית שאושרה עד למועד חתימת עסקת הרכישה, כל מה שמאושר לאחר מכן באופן טבעי יוטל על הרוכש. בכל מקרה חשוב שתבצעו את הבדיקה הזו עם עו”ד נדלן המתמחה בנושא.

8. זכויות בנייה בנכס

לצד כל הבדיקות החשובות, יהיה עליכם לבדוק גם את זכויות הבנייה בנכס. תוכלו לבקש מהוועדה המקומית לתכנון ובניה תדפיס מפורט אודות במידע התכנוני בעניין השימוש והייעוד המותר בנכס וזכויות הבנייה שלו. בנוסף, תוכלו גם לבדוק את הייעוד של המגרשים הסמוכים, ולקבל מידע אודות התכנון העתידי שלהם. עורך דין נדל”ן המלווה אתכם יוכל לבדוק יחד איתכם כל בדיקה דרושה על מנת שתבצעו עסקה הוגנת ומוצלחת.

9. בדיקת מחיר הנכס על ידי שמאי

בנוסף, יהיה עליכם לבדוק מול שמאי מקצועי האם המחיר של הנכס הוגן, כדאי לבצע את הבדיקה בתחילת התהליך מכיוון שמדובר בעניין שיכול לטרוף את הקלפים מבחינת תנאי המימון למשכנתא בבנק. שוב תסייעו בעורך דין מקרקעין מקצוען ואל תעשו את זה לבד, מדובר במאות אלפי שקלים ויותר שאתם עלולים להפסיד בעקבות טעות אחת שלכם.

ליצירת קשר עם עו"ד עמית סלע התקשרו
052-599-3204 או שלחו פרטים:

מימון ורכישה של הנכס

10. מס רכישה

מס רכישה הינו מס שאתם כרוכשים תצטרכו לשלם בעת רכישת הנכס. אז חשוב שתבדקו טרם הרכישה, מהו מס הרכישה שיהיה עליכם לשלם? ותיקחו אותו בחשבון בעלויות הנוספות. מס הרכישה מחויב במדרגות בהתאם לפרמטרים של נכס ראשון, נכס שני, נכסים להשקעה ומחיר הנכס.

11. דמי הסכמה, דמי חכירה, דמי היתר, לרשות מקרקעי ישראל

על בעל הזכויות בנכס לשלם אם קיימים דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל בעבור העברת הזכויות של חכירת הנכס ככל שקיימים,. את התשלום הזה יש לשלם למנהל מקרקעי ישראל כתנאי לתמורה של העברת זכויות החכירה לחוכר אחר.

12. אגרות ותשלומים נלווים

עליכם לקחת בחשבון את כל האגרות והתשלומים הנלווים שיהיה עליכם לשלם במסגרת עסקת רכישת נכס, כגון: שכר טרחה לעו”ד נדלן, אגרת רישום בטאבו, רישום הערת אזהרה ועוד.

רישום זכויות בטאבו משרד עורך דעו  עמית סלע תל אביב

13. עלויות הקמת משכנתא

אם אתם מתכוונים לקחת משכנתא עלויות משכנתא קחו בחשבון עלויות נלוות של: עמלת פתיחת תיק משכנתא, שמאות, עלות רישום בטאבו, רשם המשכונות, ייפוי כוח נוטריוני, אגרת הצהרה מול עו”ד, אגרת תשריט בית משותף, אגרת אישור עירוני, ייתכן ותחליטו להיעזר ביועץ משכנתאות אז קחו גם שאת העלות שכר הטרחה שלו ועוד.

בדיקת מיסים ותשלומים החלים על מוכר הנכס

14. היטל השבחה

היטל ההשבחה מוטל על המוכר על כל תוכנית שהשביחה את הנכס עד למועד חתימת הסכם הרכישה, ולחילופין תוכניות שיאושרו לאחר חתימת הסכם הרכישה יחולו על רוכש הנכס. ניתן לבדוק מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אודות היטל השבחה קיים או עתידי. כמו כן, על המוכר חלים גם היטלים כגון: היטלי פיתוח.

15. מס שבח

מס שבח הינו מס שמחושב בעת מכירת נכס, והוא מחושב ביחס לרווח היחסי שקיבל המוכר עקב המכירה בגין ההפרש בין מחיר מכירת הנכס העכשווי לבין מחיר קניית הנכס על ידי המחזיק דאז (בהפחתה של הוצאות השבחה ורכישה ועם הצמדה למדד). באמצעות עו”ד נדלן מנוסה מוכר הנכס יוכל לדעת את מלוא גובה מס שבח המדויק שיוטל עליו בגין מכירת הנכס.

לסיכום

רכישת נכס מעגן בתוכו מורכבות הדורשות מומחיות רבה וידע משפטי נרחב התחום הנדלן והמקרקעין. על כן בעת ביצוע בדיקות מקדימות בטרם רכישת נכס כלשהו, מדובר בעניין אקוטי ובעל השפעה ניכרת על חייכם, ולכן מומלץ שתצטיידו בעו”ד נדלן מנוסה, מקצוען ובעל מוניטין שיוכל להוביל אתכם יד ביד לרכישה חכמה, שקולה ומוצלחת

אל תעשו את זה לבד!

אנחנו כאן בשבילכם! אם אתם לפני רכישת נכס, חשוב שתעשו את כל הבדיקות המקדימות בקפדנות יתרה, משרדנו בראשות עורך דין הנדלן והמקרקעין המנוסה עמית סלע – עורך דין נדלן מיומן ובעל מוניטין רב שנים, שילווה אתכם נאמנה לאורך כל הדרך ויוודא שאתם מבצעים עסקה נכונה, טובה ומוצלחת. התקשרו 03-9108111 לקביעת פגישת היכרות.

שיתוף

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב telegram
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
עו''ד עמית סלע

עו''ד עמית סלע

עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

דילוג לתוכן