מהי פרצלציה וכיצד היא יכולה להשפיע על שווי הנכס שלכם?

תוכן עניינים

פרצלציה היא למעשה תהליך של ניהול ורישום מקרקעין, או במילים אחרות, תהליך של חלוקה ואיחוד מחדש של קרקעות וביצוע חלוקה של שטחים גדולים למגרשים קטנים. במרבית המקרים, רישום המקרקעין במדינת ישראל מכיל חלקות גדולות במיוחד אשר עליהן בנויים בניינים המצויים בידיהם של בעלי קרקעות רבים.

תהליך הפרצלציה מאפשר להסדיר, דה פקטו, את הבעלות והרישום על הקרקע ולבצע חלוקה מחודשת של חלקות גדולות לחלקות קטנות ולרשום אותן  כזכויות בטאבו על שמם של בעלי הנכסים המחזיקים בהן. תהליך האיחוד והחלוקה מחדש של הקרקעות, מעיד על שינויים חדשים במיקום ובגודל החלקות שכבר עברו בעבר פרצלציה ראשונית. דהיינו, מדובר בתהליך של פרצלציה מחדש.

סוגי הפרצלציה

קיימים שני סוגי פרצלציה מרכזיים: פרצלציה לא רצונית שמתבצעת ביוזמתה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ופרצלציה רצונית אשר מתבצעת ביוזמתם של בעלי הקרקע.

  1. פרצלציה לא רצונית – מתבצעת ביוזמת הוועדה לתכנון ובנייה ונגרמת כתוצאה מתוכניות בנייה עירוניות חדשות שדורשות חשיבה וארגון מחדש, פינוי בינוי, הפקעת קרקעות כגון: בתי ספר, כבישים, פארקים וכדומה, שנועדו לטובת צורכי הציבור. במקרים שבהם אין הסכמה אחידה בין בעלי הקרקע, אך רוב בעלי הקרקע מעוניינים בפרצלציה מתפקידה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להתערב בתהליך. כמו כן, ישנם מקרים בהם עלויות התהליך גבוהות והעירייה מתערבת ומשתתפת בעלויות.
  2. פרצלציה רצונית – מתבצעת ביוזמת בעלי הקרקעות ומטרתה לפרק שותפויות בקרקע או מושע (בעלות משותפת על קרקע מהתקופה העות’מאנית). פרצלציה רצונית מצריכה הסכמה של כל בעלי הקרקע ותשלום אגרת פרצלציה. לאחר ביצוע הליך פרצלציה רצונית ורישום זכויות בטאבו, כל אחד מבעלי הקרקעות מקבל מגרש משלו, והשווי של המגרשים החדשים אינו נמוך (לרוב גבוה) מהשווי היחסי של הבעלויות על הקרקע טרם הפירוק.

יתרונות הפרצלציה

  1. פרצלציה מאפשרת תכנון וארגון מחדש בחלוקת הקרקע בהתאם לבינוי המתוכנן, לצד שמירה על שווי החלק היחסי של בעלי הקרקעות. החישוב של שווי המגרש בקרקע מתבצע על ידי שמאי מקרקעין מומחה שמעריך את השווי היחסי של החלקות בשטח טרם ולאחר הפרצלציה.
  2. ניתן לאחד באמצעות הפרצלציה את כל הקרקעות לחטיבת קרקע אחת גדולה.
  3. הפרצלציה מאפשרת את חלוקת חטיבת הקרקע הראשונית לחלקות ולתתי חלקות שתוכננו מחדש ונרשמו כפרצלציה בטאבו ברישום המקרקעין. חשוב לציין שתהליך החלוקה מתבצע על ידי מודד מקצועי ומוסמך אשר מודד את הקרקע ומבצע רישום של החלקות ותתי החלקות באופן מדויק.

פרצלציה מאפשרת הן מבחינה קניינית והן מבחינה תכנונית להתאים את מבנה הבעלות בקרקע למצב המתוכנן או למצב הקיים, דבר שיוצר וודאות גדולה עבור כל בעלי הקרקעות.

ליצירת קשר עם עו"ד עמית סלע התקשרו
052-599-3204 או שלחו פרטים:

רישום פרצלציה עו''ד מומחה

למי הפרצלציה הכרחית ובאילו מקרים?

  • ועדת תכנון ובנייה מקומית – באמצעות הפרצלציה ניתן לפתח את היישוב ולהקצות קרקעות למטרות ציבוריות.
  • בעלי הקרקעות – במקרים של פירוק מושע, בעלי הקרקעות יקבלו בסוף הפרצלציה בעלות על חלקת הקרקע, כך יוכלו למכור אותה במחיר גבוה יותר וביתר קלות. לרוב במקרים של פרצלציה לא רצונית בעלי הקרקע יקבלו פיצוי של השבחת ערך הנכס וזכויות בנייה מורחבות.
  • בנקים – כאשר נכס מסוים שייך לבעלים יחיד, הבנק יכול לשעבד את הנכס לרשותו ולתת משכנתאות והלוואות כנגדו. כשאין רישום זכויות בטאבו של הנכס הסיכון של הבנק עולה באופן משמעותי, ולכן הבנק יסרב לקחת את הסיכון וימנע מלתת הלוואות ומשכנתאות כנגדו.
  • יזמים – פרצלציה מאפשרת ליזמים ליזום פרויקטי בנייה חדשים ולפתח את הקרקע. רישום הבעלות הופך את הקרקע לסחירה יותר דבר שמשביח את ערכה.

עלויות פרצלציה

מחירון פרצלציה עלויות, אגרות וההיטלים השונים המשולמים ללשכת מקרקעי ישראל קבועים בחוק ומפורטים בתקנות המקרקעין (אגרות) תשל”ה – 1974. תהליך הפרצלציה טומן בחובו עלויות שונות שחשוב לקחת בחשבון כגון:

  • אגרת רישום – בעת הרישום ישלם בעל הקרקע 133 שקלים עבור כל חלקה שנוצרה בחלוקה מחדש או בוטלה באיחוד.
  • דמי היוון – תשלום נוסף המוטל בעת ביצוע הפרצלציה הוא תשלום דמי היוון בסך 29.25% משווי הקרקע לרשות מקרקעי ישראל.
  • מס רכישה – ישנם מקרים שיש צורך בתשלום מס רכישה.
  • דמי השבחה – תשלום דמי השבחה שמחציתו משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
  • בעלי מקצוע שונים – תהליך הפרצלציה מלווה באנשי מקצוע שונים כגון: שמאים, עורכי דין, מודדים ועוד שיש לשלם להם שכר טרחה.

ביצוע רישום פרצלציה מבצעים רק באמצעות עו”ד תכנון ובנייה

רישום פרצלציה הינו תהליך מורכב וסבוך הדורש ידע רב בתחום המקרקעין. על מנת שהרישום יתבצע ביעילות ובמהירות חשוב שתבצעו אותו אך ורק בליווי עו”ד תכנון ובנייה מומחה ומיומן שמכיר את התחום על בוריו.

עורך דין עמית סלע הינו עו”ד מקרקעין בתל אביב, מדובר בעורך דין מקרקעין בעל מוניטין גבוה וניסיון רב שנים בתחום התכנון והבנייה בכלל ובתהליך הפרצלציה בפרט. עו”ד סלע ילווה אתכם יד ביד במקצוענות, אוזן קשבת, סבלנות ודקדקנות מתחילת התהליך ועד לרישומו בטאבו באופן מדויק ויסודי. זכרו ששווי הנכס שלכם טמון בתהליך פרצלציה נכון וטוב. כשזה מגיע לכסף שלכם אל תתפשרו ותלכו על הטוב ביותר עבורכם. לפרטים נוספים וסיוע בתהליך פרצלציה צרו עימנו קשר, בהצלחה.

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב telegram
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
עו''ד עמית סלע

עו''ד עמית סלע

עו״ד עמית סלע, עו״ד בכיר בתחום הנדל״ן, התכנון ובניה והתחדשות עירונית מזה כ-20 שנים, שותף בכיר (בעבר) באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל. עמית הינו מוסמך כמבקר פנים מטעם אוניברסיטת חיפה בהצטיינות יתרה וכן חבר בועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

דילוג לתוכן